이재명 대통령이 18일 X(옛 트위터)에 예를 든 것처럼 장기보유특별공제가 단계적으로 폐지될 경우 단기적으로는 매물 잠김이 우려되지만, 정책이 장기적으로 이어질 경우 비거주 1주택자의 고가 주택을 중심으로 갭투자(전세 낀 매매) 매물이 늘어날 것으로 전망된다. 다만 전월세 매물이 크게 감소해 임대차 시장 불안도 커질 것이라는 우려가 나오는 만큼 보유세와 거래세를 종합적으로 고려한 정책이 필요하다는 지적이 나온다.

19일 장특공제 폐지에 따른 부동산 시장 변화에 대해 전문가들은 단기적으로 양도세 부담을 줄이기 위해 매물을 내놓는 소유주는 많지 않을 것으로 내다봤다. 다주택자가 아닌 ‘똘똘한 한 채’를 지닌 집주인은 버티기에 나설 것이라는 분석이다. 최황수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 “주택 매매가격이 상당히 올라서 장특공제 혜택을 받더라도 양도세 감면액이 크지 않은 분들이 많아서 계속 보유하다가 자녀에게 물려주는 경우가 많을 것”이라며 “양도세는 팔지 않을 때는 부과되지 않는 세금이기 때문”이라고 설명했다.

장소희 신한프리미어 패스파인더 부동산전문위원도 “12억 원을 초과하는 고가 주택을 보유한 비거주 1주택자가 장특공제 혜택이 축소된다고 해서 매도하기는 쉽지 않다”며 “비거주하면서도 보유하고 있다는 것은 자산가치가 있는 주택일 확률이 높다”고 분석했다.

장특공제는 요건을 충족할 경우 양도세를 내지 않거나 최대 80% 감면하는 제도지만 고가 주택의 ‘똘똘한 한 채’ 열풍을 불러일으키며 집값 상승의 원인이 되고 있다는 지적 또한 나온다. 문제는 고가 주택 소유주의 경우 장특공제 폐지 전 양도세 공제 혜택을 받더라도 취득세나 대출 규제를 고려하면 같은 가격대의 주택으로 이동이 불가능해 매물 잠김으로 이어질 수 있다는 점이다.

전문가들은 장특공제 폐지가 전월세 공급을 감소시켜 임대차 시장 불안을 가속화할 것도 우려했다. 비거주 1주택자들은 ‘장기 거주’에 따른 공제를 받으려고 본인 소유의 집으로 들어갈 확률이 높아서다. 이창무 한양대 도시공학과 교수는 “학술적으로 비거주 1주택자를 ‘분리가구’라고 하는데 기본적으로 양도세가 높기 때문에 살지 않고 있는 집을 팔지 못하는 것”이라며 “분리가구는 전체 가구의 5%로 추산되는데 이 연결 고리가 실거주로 인해 깨지면 전월세 가격이 폭등할 뿐 아니라 생태계가 파괴돼 시장이 멈춘다”고 설명했다. 이어 “만약 대통령과 정부의 의도대로 1주택자들이 자기 매물을 팔아도 매수자들이 모두 실거주해야 하고 이에 따라 전월세는 사라질 것”이라고 덧붙였다.

장 전문위원 역시 “비거주 1주택자들이 실거주하기 위해 세입자의 갱신 요구를 거절하면 전월세 매물 감소와 맞물려 임차인들의 주거의 질도 낮아질 것”이라고 예상했다. 최 겸임교수 또한 “비거주 1주택자에 대해 보유세도 올릴 것으로 예상됨에 따라 이들이 자기 집으로 들어갈 요인이 커졌다”며 “전월세 물량은 급격히 감소할 것”이라고 강조했다.

전문가들은 시장의 불안 요소를 고려하면 취득세 인하 등의 방안도 종합적인 검토가 필요하다고 강조하고 있다. 다주택자 양도세 중과 유예 종료와 함께 장특공제 폐지, 보유세 강화가 이어질 경우 거주용 주택 매매를 활성화하려면 거래세를 낮추는 것이 필요하다는 지적이다.
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